Vergi Uzmanı Abdullah Tolu, emlak vergilerindeki artış ile ilgili, "Takdir komisyonlarınca rekor artışla belirlenen emlak vergisi matrahlarına esas olacak yeni değerlerin sesi Mayıs 2026’da emlak vergisi ilk taksiti ödenirken çıkacak!" ifadelerini kullandı.
Tolu'nun Ekonomim'de yayınlanan yazısının ilgili bölümü şöyle:
Emlak vergisi, Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve araziler üzerinden alınıyor. Yani, doğrudan veya dolaylı olarak Türkiye’de yaşayan hemen herkesi çok yakından ilgilendiren bir vergi. Hemen herkesi ilgilendiren emlak vergisinde önümüzdeki 4 yıl için vergiye esas değerlerde rekor artışlar yapılıp ilan edilmesine rağmen, kamuoyunun büyük bir kısmı maalesef olayın farkında bile değil.
Hemen belirtelim emlak vergisinde asıl büyük gürültü 2026 yılında kopacak! Çünkü, rekor artışlarla belirlenen yeni değerler üzerinden hesaplanacak emlak vergisi 2026 yılında ödenecek! Vatandaşlar Mayıs 2026’da emlak vergisi ilk taksitini öderken, bu bedelin ne kadar yüksek bir seviyeye çıktığını görecek. Örneğin, bir gayrimenkul için 2025 yılında 10 bin TL olarak ödenen emlak vergisinin 2026 yılında en az 50-60 bin TL olarak ödenmesi söz konusu olacak!
Takdir komisyonlarınca rekor artışla belirlenen emlak vergisi matrahlarına esas olacak yeni değerlerin sesi Mayıs 2026’da emlak vergisi ilk taksiti ödenirken çıkacak!
Peki, bu Takdir Komisyonlarında kimler var?
Şimdi diyeceksiniz ki, bu takdir komisyonlarında kimler var, neden bu kadar yüksek belirliyorlar, bunlar hayatın içinde değil mi?
Hemen belirtelim;
- Arsalara ait takdir komisyonu; Belediye başkanı veya tevkil edeceği bir memur (başkan), ilgili belediyeden yetkili bir memur, Defterdarın görevlendireceği iki memur, tapu müdürü veya tevkil edeceği bir memur, ticaret odasınca seçilmiş bir üye, ilgili olduğu arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye, ilgili mahalle veya köy muhtarından (VUK. Mad. 72),
- Arazilere ait takdir komisyonu; Vali (başkan), Defterdar, İl Tarım ve Orman müdürü, İl merkezlerindeki ticaret odasından seçilmiş bir üye, İl merkezlerindeki ziraat odasından seçilmiş bir üyeden (VUK. Mad. 72),
- Büyükşehir belediyesi bulunan illerde arsa ve araziye ait takdir komisyonu kararlarını inceleyecek merkez komisyonu ise; Vali veya vekâlet vereceği memur (başkan), Defterdar veya vekâlet vereceği memur, Vali tarafından görevlendirilecek tapu müdürü, ticaret odasınca görevlendirilecek bir üye, Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası’nca görevlendirilecek bir üye, esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek bir üyeden (VUK. Mük. Mad. 49/b)
oluşuyor.
Yani, Takdir Komisyonu üyeleri hem hayatın içinde hem de alanında uzman isimler, devlet memuru da var, Mali Müşaviri de, ticaret erbabı da!
Rekor artışın arkasında gerçek piyasa fiyatına yaklaştırma amacı mı var?
Son dönemde Hazine ve Maliye Bakanlığı, kayıt dışı ekonomiyle mücadele kapsamında gayrimenkuller üzerinden elde edilen gelirler ile ödenmesi gereken vergi ve harçları takip etmek üzere Mekansal Veri Analiz Sistemi'ni (MEVA) devreye aldı. MEVA, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından geliştirilen ve Türkiye’deki tüm taşınmaz alım-satım işlemlerini analiz ederek beyan edilen değerlerle gerçek piyasa değeri arasındaki farkları tespit etmeye yarayan bir dijital denetim sistemi. Gelir İdaresi Başkanlığı bünyesinde bulunan beyanname, bildirim, yoklama gibi bilgilerin yanı sıra tapu ve kadastro, ikametgah ve yapı belgeleri, banka kredisi ve gayrimenkul ilan bilgileri ile değerleme uzmanları tarafından düzenlenen raporlara ilişkin bilgiler kullanılıyor, gayrimenkulün gerçek alım satım ve kira bedeli, bu bilgilerden hareketle çeşitli algoritmalar kullanılarak tespit ediliyor. 2025 yılı içinde gerçekleştirilen alım satım işlemlerine yönelik yapılan çalışmalar neticesinde 16 binden fazla taşınmaz analiz edildi. Tapuda gösterilen değer ile gerçek alım satım bedeli arasında fark olduğu belirlenen taşınmazlara ilişkin 9 bin 150 kişiden açıklama istendi. 2 bin 475 kişi gönüllü uyum göstererek, 5,9 milyar liralık alım satım bedeli artışı üzerinden 113,9 milyon liralık tapu harcını cezasız olarak pişmanlıkla ödedi. Uyum göstermeyen mükellefler hakkında da vergi incelemesine başlandı. MEVA uygulamasıyla doğru ve gerçek değerler üzerinden işlem yapılması sağlanarak, kayıt dışılığın azaltılması ve gönüllü uyumun artırılması hedefleniyor.
Kamuoyunda, takdir komisyonlarının bina, arsa ve arazilerin 2026 yılı için belirlediği ve 2027, 2028 ve 2029 yılları için de baz olacak emlak vergisine esas değerlerin, söz konusu gayrimenkullerin piyasa satış fiyatlarına yaklaştırılması amacıyla rekor zamla belirlendiği kanaati hakim!
Değer artışları hangi vergileri etkiliyor?
Emlak vergisine esas değerlerdeki artış toplamda 7 vergiyi etkiliyor. Bunlar; Emlak vergisi, emlak vergisinin %10’u oranında alınmakta olan taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına ait katkı payı, değerli konut vergisi, tapu harcı, emsal kira bedeli, değer artış kazancı, veraset ve intikal vergisi.
Değer artışları kiraları ve inşaat maliyetlerini de olumsuz etkileyecek!
2026 – 2029 dönemi için emlak vergisine esas değerlerdeki rekor artışların kiralara, satış fiyatlarına ve inşaat maliyetlerine yansıyacağı ve enflasyonist bir etki yaratacağı da unutulmamalı!
Rekor artışlara karşı dava açılabilir!
Dava açma süresi muhtarlık veya belediyelerde yapılan ilan tarihinden itibaren 30 gün. Ancak, dava açma süresinin son günü adli tatilin başlangıç tarihi olan 20 Temmuz ve sonrasına denk geldiğinden, dava açma süresi otomatik olarak uzamış bulunuyor. Dava açmada son gün 8 Eylül 2025 Pazartesi!
Vatandaş şimdi ne yapacak?
Vatandaşların ve şirketlerin sahibi oldukları gayrimenkullerin bulunduğu sokağın, caddenin metrekare değerlerini muhtarlıklardan ve belediyelerden kontrol ederek, fahiş artışlara karşı vergi mahkemeleri nezdinde dava açıp açmamaya karar vermeleri gerekiyor.
Hemen belirtelim, söz konusu bedellerin düzeltilmesi için belediyeye başvurulması, kararların yeniden gözden geçirilmesinin talep edilmesi dava açma süresini durdurmuyor. Ancak, şunu da ifade etmekte fayda var, asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin takdir komisyonu kararları düzenleyici işlem niteliğinde olduğundan, takdir komisyonu kararlarına karşı açılan davalarda verilecek iptal veya kısmen iptal kararları, aynı mahalle, cadde veya sokakta bulunan bütün emlâk vergisi mükellefleri için -dava açmamış olsalar dahi- sonuç doğuracak (Bumin DOĞRUSÖZ, “Fahiş arsa değerlerine karşı tek yol”, 10 Temmuz 2025, ekonomim.com).
Kesin çözüm yasa değişikliği!
Esas itibariyle 2026 yılı için belirlenen ancak 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da baz alınacak olan emlak vergisine esas değerlerine karşı, rekor zamla çok yüksek belirlendiği gerekçesiyle on binlerce dava açılması bekleniyor.
Her 4 yılda bir yaşanan bu trajik durumun artık kesin bir şekilde çözüme kavuşturulması şart. Bundan sadece vatandaşlar değil, yatırımcılar ve geliştiriciler de oldukça olumsuz etkileniyor. Artan inşaat ve finansman maliyetleri, daralan konut talebi ve kırılgan yatırım ortamı, yüksek kiralar dikkate alındığında, çözüm artık kaçınılmaz görünüyor.
Daha önce de benzer bir durum yaşanmış, 7061 sayılı Kanunla Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen geçici 23. Madde ile, “Takdir komisyonlarınca 2017 yılında 2018 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2017 yılı için uygulanan birim değerlerinin %50'sinden fazlasını aşması durumunda, 2018 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2017 yılı için uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin %50 fazlası esas alınır. Takip eden 2019, 2020 ve 2021 yıllarında 29 uncu madde kapsamında bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri bu şekilde belirlenen değerler üzerinden hesaplanır. Emlak vergi değeri veya asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler için de birinci fıkra hükümlerine göre belirlenen değerler dikkate alınarak uygulanır.” şeklinde düzenleme yapılarak, sorun çözülmüştü.
Bize göre, Ekim ayında TBMM’ye sunulması beklenen Torba Yasa Teklifi’nde aynı kapsamlı geçici bir maddeye yer verilerek, sorun şimdilik geçici olarak çözülebilir. Ancak, biz dahil kamuoyunun beklentisi, Emlak Vergisi Kanunu’nda değişiklik yapılarak, emlak vergisi matrahının, emlak vergisine esas değerlerin bir önceki yılın yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılması suretiyle belirlenmesi şeklinde yeni düzenleme yapılması!
*Yazının tamamını okumak için tıklayınız
Ayrıca, emlak vergisine esas değerleri tespit eden takdir komisyonlarının günün değişen koşullarına uygun olarak yeniden yapılandırılmasının uygun olacağı düşünülmektedir.