Dört yılda bir belirlenen emlak rayiç bedelleriyle yeni emlak vergisi dönemi başlıyor. İstanbul'da belli bölgelerde rayiç bedel ve emlak vergileri ortalama 10-15 kat artarken, Başakşehir'in bazı bölgelerinde artış yüzde 5000'i bulacak. Emlak vergi değerlerinde artışın fahiş olduğunu düşünen vatandaşlar, en geç 8 Eylül 2025 tarihine kadar dava açarak itirazda bulunabiliyor.
Türkiye gazetesinde yer alan habere göre; milyonlarca vatandaşı doğrudan ilgilendiren emlak rayiç bedel ve vergi artışları netleşmeye başladı. 2026-2029 döneminde geçerli olacak yeni birim değerler, özellikle büyükşehirlerde ve turizm bölgelerinde beklenenin çok üzerinde artışlar içeriyor. Tüm Türkiye’deki konut ve iş yerlerini etkileyecek olan düzenleme ile bazı bölgelerdeki emlak rayiç bedelleri ve emlak vergileri 10-15 kat yükselecek. Artış yalnızca emlak vergisini değil; taşınmaz kültür varlıkları katkı payı, değerli konut vergisi, tapu harcı, emsal kira bedeli, değer artış kazancı, veraset ve intikal vergisi gibi yedi kalemi de doğrudan etkileyecek. Bu durum dolaylı olarak kira fiyatlarını, konut satış bedellerini ve inşaat maliyetlerini artıracak.
Yeni metrekare değerlerine itiraz etmek isteyenler için 30 günlük dava açma süresi, adli tatile denk geldiği için uzadı. İtiraz için son tarih 8 Eylül 2025 Pazartesi. Dikkat çeken bir diğer nokta ise, açılan davalarda alınacak iptal kararlarının, aynı mahalle veya sokakta bulunan tüm mükellefler için geçerli olacak olması. Yani bir kişinin açtığı dava, benzer durumdaki birçok kişiyi etkileyebilir. Ancak belediyeye başvuru yaparak itirazda bulunmak, dava açma süresini durdurmuyor. Bu nedenle mağduriyet yaşayanların doğrudan vergi mahkemelerine başvurmaları öneriliyor.
Mahkeme yolu açık
Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Avukat Serkan Ekici, “Emlak vergisi matrahını oluşturan rayiç bedellerdeki güncellemeler, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde gerçekleştirilen ve ekonomik dinamikleri yansıtmayı hedefleyen idari bir uygulamadır. Hukuk sistemimiz, vergi mükelleflerine kendi taşınmazlarına ilişkin somut delilleriyle (emsal kıyaslama, eksik bildirim, maddi hata vb.) başvurarak idari itiraz ve ardından yargı yoluyla hak arayışı imkânı tanımaktadır. Sürecin sağlıklı işlemesi için vatandaşlarımızın tebligatlardaki rayiç bedeli dikkatle incelemeleri ve hukuki süreçleri takip etmeleri kendi menfaatleri açısından faydalı olacaktır” dedi.
Nerede ne kadar artacak?
Yeni düzenleme ile Şişli’nin prestijli semtlerinde rekor artışlar dikkat çekiyor. Teşvikiye Caddesi’nde metrekare birim değeri 46 bin TL’den 420 bin TL’ye çıkarak yüzde 803 artış gösterdi. Abide-i Hürriyet Caddesi’nde yüzde 678, Valikonağı Caddesi’nde ise yüzde 403 artış kaydedildi.
İstanbul genelinde en dikkat çekici artışlar Küçükçekmece, Beylikdüzü ve Başakşehir’de yaşandı. Cengiz Sokak’ta 4 bin TL olan metrekare birim değeri 60 bin TL’ye çıkarak yüzde 1400 artış gördü. Beylikdüzü Gürpınar Mahallesi’nde metrekare birim değeri 475 TL’den 9.670 TL’ye yükseldi, bu da yaklaşık %1934 artış anlamına geliyor. Yine Başakşehir Ziya Gökalp Mahallesi’nde ise değer 1.134 TL’den 65.000 TL’ye çıktı ki bu da yüzde 5.637 oranında devasa artış demek…
Maltepe’de ise Atatürk Caddesi’nde yüzde 642, Süreyyapaşa Caddesi’nde yüzde 692 oranında artış yaşandı. Beykoz Kanlıca Mihrabat Caddesi’nde 1.812 TL olan metrekare değeri 18 bin TL’ye çıkarak yüzde 893 artış gösterdi. Çubuklu Mahallesi Hidiv Kasrı çevresinde yüzde 934 artış yaşandı
"Mağduriyetin önüne geçeceğiz"
AK Parti Yerel Yönetimler Başkanı Mustafa Demir de yaptığı açıklamada emlak vergisine esas alınan arsa rayiç bedellerindeki artışlar konusunda milletin endişelerini yakından takip ettiklerini söyledi. Demir, şöyle konuştu:
“2026 yılında uygulanacak emlak vergilerinin, gerçek piyasa şartlarını yansıtmayan rayiç bedel artışlarıyla vatandaşımızın sıkıntıya düşmesine asla izin vermeyeceğiz. Cumhurbaşkanımız Sayın Recep Tayyip Erdoğan’ın talimatlarıyla Yerel Yönetimler Başkanlığı olarak bu süreci en ince ayrıntısına kadar takip ediyoruz. Tüm Türkiye’de yapılan rayiç bedel tespitlerini, artış oranlarını ve bunların vatandaşımıza yansımalarını titizlikle inceliyoruz. Şunu herkes bilmelidir ki; Cumhurbaşkanımızın liderliğinde, yasal ve idari düzenlemelerle oluşabilecek mağduriyetlerin önüne geçeceğiz. AK Parti’nin belediyecilik anlayışı, vatandaşına yük değil nefes aldıran bir anlayıştır. Bu meselede de milletimizin yanındayız, mağduriyet yaşanmasına kesinlikle müsaade etmeyeceğiz.”
Rayiç nasıl belirlenir?
Arsa rayiç bedelleri 4 yılda bir, belediyelerin bünyesinde toplanan takdir komisyonları tarafından belirleniyor. Takip eden 3 yılda da yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor.
Zamlar nasıl yansıyacak?
Arsa rayiç bedellerindeki artış emlak vergisine doğrudan yansıtılıyor. Rayiç bedel yüzde 100 arttıysa, ödenecek emlak vergisi de yüzde 100 yükseliyor.
İlk taksit ne zaman?
Emlak vergisi bir önceki senenin kazancına göre veriliyor. Yani bu senenin rayiç bedelleri gelecek yıla yansıtılacak. Bu sene 5.000 lira emlak vergisi ödeyen mükellef, rayiç bedel yüzde 300 arttıysa 20.000 lira, yüzde 500 arttıysa 30.000 lira ödeme yapacak. Ödemeler ise 31 Mart 2026 tarihinde yapılacak.